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四次加息增加房貸支出7% 理財專家支招省錢攻略

時間:2011-04-07 13:38:42  來源:深圳特區報  作者:李焱

  年內的第二次加息比市場預期來得更早,自去年10月的首次加息啟動以來,央行以平均每兩月一次的節奏上調存貸款利率,盡管每次上調的幅度僅為0.25個百分點,但連續多次的小步快跑已使得購房者的還款壓力不再是“溫水煮青蛙”,而在短短的5個月內累計上升了近7%。 

  加息通道已經打開,有沒有什么措施可以幫市民減輕還貸壓力,有效調整房貸理財策略呢?記者昨日采訪了多家銀行的房貸專家,請他們結合具體事例為市民厘清思路,并提出了三招實用的省錢攻略。

  加息增大房貸還款壓力

  記者昨日的采訪頗費了一番周折——各銀行個人房貸業務部門的電話幾乎從一大早開始就熱得燙手。“來電咨詢房貸情況的客戶很多,快把我們的電話打爆了,我一個上午就接了十幾個電話”,某商業銀行個貸部的人士告訴記者,“客戶最關心的還是在貸款額不變的情況下,有沒有辦法把房貸支出減少些,畢竟已經加了四次息,大家的還款壓力實實在在地增加了。”

  從第一次加息到現在,購房者的壓力增加了多少?據測算,以50萬元房貸20年期限為例,去年10月19日加息前的利率為5.94%,等額本息還款方式下的月供為3564.8元;4月5日加息后的利率為6.8%,月供增至3816.7元。僅僅5個月時間,購房者每月就需多付251.9元,增長幅度接近7%。這樣看,一年下來實際上客戶差不多要多付一個月的月供。“千萬別小看了這每月的兩百多元”,深圳中行的房貸專業人士表示,由于個人住房貸款的“利息與本金比”顯著上升,50萬元、20年的房貸總利息支出超過了6萬元,繼續加息的話還會“水漲船高”,20年相當于沒了一輛經濟型轎車。

  在深圳,大多數客戶的房貸金額都不少于50萬,前兩年買房首付往往只要求兩三成,有的客戶貸款高達數百萬元,現在幾次加息下來,還貸壓力不可小視。更需關注的是,分析人士普遍認為,目前國內外的經濟環境都將促使央行繼續加息,年內再加息一至兩次幾乎不存在懸念。

  省錢三招數有實用價值

  記者從多家銀行獲悉,每次加息之后,都有部分客戶采取措施變更或完善升級貸款方式,以節省利息支出。綜合多位房貸理財專家的意見,有三個招數對市民具有借鑒和實用價值:

  一是及時調整還款方式和貸款內容。

  資金實力強的市民適當縮短還款時間,可以節省利息支出。而在還款方式上,面對銀行提供的等額本金和等額本息兩種方式,相當多的市民常常是在貸款合同上隨意劃個鉤。其實兩者差異很大,在利率不穩定的環境下,等額本金是市民的最佳選擇,其在提前還貸及節約總利息方面的優勢顯而易見。原因在于,等額本息法最開始還給銀行的本金比例較小,占用銀行資金時間較長,因此利息總額較大;而等額本金法則是還款負擔逐月遞減,總的利息支出會有所節省。同樣以50萬元、20年貸款為例,等額本息需要市民支付利息416000.7元,等額本金則只需付346466.1元,兩項相差近7萬元,如果市民提前還款則省下更多。

  二是善用銀行創新房貸理財產品。

  深圳房貸理財市場激烈的競爭態勢,使這里成為國內房貸創新產品推出最活躍的城市之一。市民如果多方比較了解、合理選擇特色房貸產品,也能達到省息的目的。理財專家介紹,如果市民按揭購房計劃時間只有5到8年,建議選擇在授信額度內可以隨借隨還的“循環貸”產品,可以節省一定數量的利息;開立“存抵貸”賬戶,存入該賬戶的余錢可按比例折抵相應數量貸款的利息,而且不用客戶辦理還款手續,賬戶會自動按日計算存抵貸,存入金額越高,抵扣的利息也越高;“按揭信用卡”產品非常適合在同一家銀行辦理房貸和信用卡的市民,可利用信用卡消費積分抵扣部分房貸利息。

  三是提前還款不宜盲動。

  興業銀行相關專業人士建議,去年之前按揭貸款的市民普遍享受7折利率,即使多次加息后,相比現利率仍然較劃算,因此還可按兵不動。此外,還有兩類人不適合提前還貸:一是使用等額本息還款法,且已進入還款階段中期的市民。如果在還款期的中期之后提前還款,那所償還的其實更多是本金,實際能夠節省的利息很有限。二是使用等額本金還款法,且還款期已過1/4的市民。因為在月供構成中,本金開始多于利息,如果此時提前還款,就不利于有效地節省利息,如果是進入還款期后期,那更沒必要用一筆較大數額的資金進行提前還款。

  深圳建行房貸專家特別提醒市民,如果沒有可靠的投資渠道,市民不應跟風提前還款,因為目前銀行的存款準備金率已創歷史新高,接近美國銀行業最高21%的“紅線水平”,貸款額度普遍非常緊張;同時,市場上其他貸款方式的綜合貸款成本已超過30%,銀行6.8%的貸款利率并不算高。一旦提前還款,再要以合理的利率拿到貸款難度太大。

  四次加息后房貸月供變化

  (50萬元房貸20年期限、等額本息還款)

  利率 月供 月供增加 月供增幅 房貸總利息支出

  去年10月 5.94% 3564.8元 —— —— ——

  19日加息前

  4月5日 6.8% 3816.7元 251.9元 近7% 超過6萬元

  加息后

  專家觀點

  商貸與公積金貸款“利差”擴大

  80萬元公積金比等額商貸節省利息23萬多元

  專家認為,此次加息后,公積金房貸的優勢進一步凸顯,住房公積金貸款和商業貸款之間的“利差”進一步擴大。20年期的80萬元公積金相比等額商貸可節省利息總計23萬多元。

  此次加息,住房公積金貸款利率也隨之調整,五年以下(含五年)的公積金貸款利率從之前的4%調整為4.2%,五年期以上從4.5%上調為4.7%。按照上海等一線城市家庭公積金貸款數額上限80萬元計算,加息前20年期的公積金貸款月供5061.2元,加息后須多支出86.77元。

  值得注意的是,由于目前各大銀行已基本取消首套房貸利率優惠,連續加息后,住房公積金貸款和商業貸款之間的“利差”進一步擴大。5年期以上商業貸款利率目前為6.8%,公積金則為4.7%,兩者利差高達2.1%,公積金貸款的優勢進一步凸顯。假設同樣貸款80萬元、20年期等額本息還款,公積金貸款將比商業住房按揭貸款少支付利息總額23萬多元。

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